辦公樓不動產信託只MQREIT 第4季業績

上個星期馬來西亞國行正式宣佈升息25個基點至3.25%，這也是馬來西亞國行自2014年7月以來首次加息。

加息影響的不僅僅是借貸者，首當其衝的肯定也波及至REIT（也就是產托），但是其實也沒有必要非常的擔心因為REIT的貸款多數都是以Fixed-Rate Term 來計算。

那麼直接進入正題。

第一眼看到這個業績是你會有什麼反應？
Revenue +18%
Profit -80%
Net profit 來到了33mil 而已，同時也比去年 -75% 之多？

相信大家都知道REIT的Profit 都會非常平穩，如果沒有賣太多assets以及revaluation是不可能跌這麼多的。

果然看了裡面更深入了解后是因為revaluation而帶動了這一次的Net Profit掉那麼多。

Revaluation的價值是181mil 也就是說如果這一次沒有這個重估的話實際收入是214mil.

Realised Net Income = 214mil
Unreliased = 180 mil

Unrealised是還沒算在片面的價值所以還不算是真真的Profit.

產托可以說是固定distrubte income的公司，因為如果沒有把收入的90%或以上以dividend的方式派發出去的話是要給Tax的（tax exempt另外說）。

因為產托比較注重Distrubutable Income,這一次實際上是+11%的Income。
因為這次的2017年季度有把Menara Shell的收入加進去所以造成這一次2017以及這一次的業績上升。
另外管理層也說KL市中心以及城市區面對非常激烈的競爭，未來知道2020年將會會多17.13 million square feet的future supply，也就是多大27間之多的New Developments將會湧現在KL klang valley(KV)之內。

不過，這27間3年之內應該都不會再增加了，因為政府才在去年11月宣佈禁止100萬令吉以上的房屋發展- 詳細新聞在此。

新聞內有提IGBREIT, PAVREIT，KLCC以及MQREIT將會是最大的贏家。

產托的性質是如果要增加收入，減低負債就必須增加Assets。MQREIT的管理層也會繼續的留意看看那些地方的房地產能收購以增加收入。

未來的Tun Razak Exchange 以及PNB 118還有檳城的Pineng Sentral不知道有沒有機被納入MQREIT。

买卖自付，只为做记录

此文为纯粹的分享，买卖一律不负责！

Risk Premium風險溢價

何為風險？
風險意即當對一件事物抱持并持有非常高的的不確定性而產生的人為性思考。
風險不能規避，而我們卻能縮小風險的範圍。
對於買賣一系列的金融產品時，我們付出的是金錢，得到的是價值其實個人覺得只對一半。
我們付出金錢的時其實得到價值的同時也同樣會得到"Risk Premium"那就是風險溢價。

什麼事風險溢價？
例子：買入高回酬的基金，得到高回籌
            買入低回籌自然得到的也是低回籌
風險溢價即是這其中買入價后確定會得到的收入與較高報酬的的差距，以更加簡單的方式來述說其實就是當你止盈后賺到的收入是肯定已經得到了，可是你不願意止盈而是繼續運用您當初透入時同等的成本，並且利用時間換取更加多的回籌。

這就好比買入XXX股票，當股票上漲10%后你會繼續持有還是賣出？如果沒有賣出而是繼續持有那麼未來您如果獲益的話，你所持有的這就是風險溢價了。

通常市場都會用無風險利率來衡量風險，也就是政府的公債（如果以馬來西亞來看意即Malaysia 10-years bond yield rate）作為比較基準。

以今天的價錢來看，如果您買入的金融物品的回籌比以上的高就已經take risk premium into account了。

這幾個星期馬股指數的確跌的比較多那麼一點，但是各位是否有做出“風險溢價”算入自己未來回籌的打算呢？

马新高铁-MyHSR

马新高铁：

1. 总长达350KM
2. 双轨电车时速高达320KM/h
3. 新加坡往返吉隆坡(SG-KL/KL-SG) 行程最快缩短到90分钟
4. 总共有8个小分站：分别是大马城(Bandar Malaysia)，布城(Putrajaya)，芙蓉(Seremban)，马六甲(Melaka)，麻坡(Muar)，峇株巴辖县(Batu Pahat)以及马来西亚依斯干达公主城(Iskandar Puteri)，新加坡(Jurong East) 。布城哪区还有衔着Bangi一代（Bangi-Putrajaya）

最让人赞叹的还莫过于此，每一站的设计都是经过马来西亚每一州独特的气息而采取相关的设计彩图。

以下是相关每一站的设计图：

1）大马城(Bandar Malaysia)

根据文献里提供的资料，大马城算是马新高铁的第一站，KL sentral 内附有的交通设施此建筑物应该都会有例如：Commuter,rapid transit,airport rail等等（不知道是不是KLIA transit,笔者觉得应该是的）。此站设计采用Gombak river以及Klang river的设计。此设计能带出马来西亚具有浓厚现代感的设计。

2）布城(Bangi-Putrajaya)

如果您曾经到过布城，相信您就会明白为什么布城会采用这种设计（布城是一个拍照打卡非常漂亮的地方，算是马来西亚政府的行政中心吧，里面的建筑物非常漂亮！）。此建筑物采用的设计是马来西亚官方的宗教：伊斯兰教

3）芙蓉(Seremban)

芙蓉最著名的莫过于芙蓉烧包了！（不过不是采用烧包的设计）

它采用的是芙蓉Sri Menanti 王宫的设计，笔者觉得芙蓉会行建马新高铁在这里也是因为芙蓉优越的地理位置，距离KL市中心1个小时左右的车程。相信芙蓉未来也有发展成想Klang Valley这样的潜力

4）马六甲（Melaka）

马六甲就不多说了，大家都知道马六甲从独立之前都一直处于东南也非常优越的位置，并且这里也是非常多来访过马来西亚的旅客都会到访的旅游胜地。

5)麻坡（Muar）

麻坡的设计采用的是其中一个马来人诵经放书本的工具，以麻坡作为一个小区来说行建高铁在这边也是不错的因为未来会兴建商业区。

6）峇株巴辖县(Batu Pahat)

峇株巴辖县(Batu Pahat)的设计采用的是Kuda Kepang,柔佛州的民主舞蹈，设计也是非常的精美！

7）马来西亚最后一站--马来西亚依斯干达公主城(Iskandar Puteri)

LegoLand Malaysia, Hello Kitty Themepark，Puteri Habour Themepark, 马新Secondary Causeway(关卡）。这些地点都非常好，作为马来西亚未来有可能发展成为世界首屈一指的世界商业杻区中心这里兴建高铁是无可厚非的，通过此高铁也能鼓励中小型商业的发展。

8）新加坡的Jurong East站网站并无详细介绍

有兴趣看影片的朋友可以浏览下方的youtube 网址:

MyHsr

这项马新高铁牵涉的工程项目的经济效应及GDP牵涉深广 ，剧统计能在2060年时能制造高达110K的工作以及21billion的GDP给马来西亚

而工程牵涉的金额也高达29billion之多。
以经济效应来说马来西亚的人口只有3000万左右，要使到这项项目具有经济效应还是有一点困难的。

以每年粗劣估计8%人口增长，到2060年时人口不知道能不能达到规模效应。

而牵涉的大马城进展到现在还没有太多风声，不过最有可能争取到Bandar Malaysia项目的负责公司的股价在这几个月变动非常的大比如IWH,Gamuda, MRCB。 这些关联公司又会有什么进展呢？让我们拭目以待。

有兴趣追踪更多关于MyHsr的朋友也可以关注：

MyHsr官方网站

Padini (7052) - 消费股

最近这几个星期真的非常忙导致笔者没有时间更新blogger。
 今天是大宝森节，"Bursa"也休息额所以趁着这个空挡就来写写之前分析过的消费股。

简介
说起Padini人人皆知,从以前的不起眼，到现在的“养眼”。 Padini从1971年的专门只批发服装
及制造女装的工厂到如今拥有的franchise 式销售模式(concept store)，可以说是其中一个在马来西亚做的非常成功的服装品牌。旗下的子公司品牌更是多不胜数，Seed , Padini Authentics, P&Co, PDI, Miki, Vincci, Tizio 以及 Brands Outlet等。在其他国家如，泰国，越南，菲力宾，新加坡，印尼及沙地阿拉伯等等，也有非常多的分店。
从1998年上市至今已有接近快要20年的历史了，股价也一直在节节攀升，只是最近这几年因突发太多黑天鹅事件导致投资者对消费股抱持着默默观望的态度。

Padini 之业绩
Padini的财政年是从每年的9月至隔年的9月。

 



这几年因消费税(GST)及马币贬值的情况下，Padini的业绩多少都会有些冲击，可是在拥有非常优秀的管理层下，Padini做到了经久不衰的业绩


在2016年里的Annual Report里显示2012年的7million至如今2016年的13million已成长约50%。
Profit也得到平均的成长
Net assets 也从51.6sen 起到71.3sen,这也代表了公司每年的EPS也是一直的在成长。
 当然如果公司赚的多，分的dividend自然也就水涨船高了




 在2015年里3月开始自2016年第4个quater的节节攀升，Padini在2017年的FY Quater里迎来了第一次的11%profit下跌，这是不是代表Padini的成长出现了缓慢？然我们看看2017 FQ1 里QR怎么说



 内有解释Padini的revenue之所以增加是因为5间新的padini concept store及9间新的Brands outlet开张而增加他们的revenue.而profit之所以下降是因为费用的上涨及消费者低迷的情绪导致的。出来做生意，生意的profit下降是难免的，10% 的profit下跌纯属合情合理，在2017年这个新的年份里，生意将会更难做，但是衣服是个必需品，相信在Padini的优越品牌及销售模式下，profit还是会成长的。





Padini之最近近况
在反暴力发的支援下，餐饮业及家庭用品也得以以小幅度的调整价格下把成本嫁祸给消费者。
尽管可以把商品的价格调高，不过Padini将维持目前全年的策略以保持竞争。
（H&M及 Bonia可以说是Padini 同行的竞争者）



 总结

以之前的history price图表来看,这两年Padini最高的股价曾去到RM3.08
 昨天8/2/2017的闭市股价是Rm2.39 下幅接近25%
 目前的PE11.72属于健康水平，DY是4.81
 如果Padini的股价跌破Rm2.00那么PE将会去到差不多10以下
 以目前的11.72 pe来看padini的股价在这几个月存在一定的跌幅，如果下个季度的成绩上涨那么估计很有可能会回到之前的水平。
 让我们拭目以待！

 不说你不知(Padini有过几次的Bonus Issues及subdivision，如果现在没有这些Bonus issues可能已经RM10左右了）


本篇只为笔者记录，绝无买卖叫卖
买卖自负
！！！